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“房子空了一年多，没住过一天，物业费却要交全款？”这是很多空置房业主的共同困惑。有人觉得“没享受到服务就不该交钱”，也有人被物业催缴后无奈全额支付，殊不知2026年各地新规已明确：符合条件的空置房物业费可打折，最高能省50%，多交的还能申请退款。

其实这事的核心逻辑很简单：按《民法典》第944条，物业费不能拒交（因为小区公共服务没停），但也不用交全款（因为没使用房屋专属服务）。今天用官方政策+真实案例+实操步骤，把“谁能减、减多少、怎么申请、如何维权”讲透，帮你合法合规省钱，不跟物业扯皮。

一、先破误区：3个常见误解，看完不踩坑

很多业主错过减免，都是因为被误区困住，先把核心误解澄清：

1. 误区1：“房子空着，能全免物业费”

错！物业费的核心用途是小区公共区域维护——保洁扫楼道、安保24小时巡逻、电梯每月维保、绿化定期修剪，这些服务不会因个别房屋空置而减少，你的空置房也间接受益（比如房子不会因无人看管被破坏，小区环境好能维持房屋价值）。所以《民法典》明确规定，业主不得以“未入住”为由拒交物业费，全免是不可能的，但打折是合法权益。

2. 误区2：“物业没说，就不能减免”

大错特错！空置房减免政策不会自动生效，也很少有物业主动告知，需要业主主动申请。2026年各地新规已细化流程，只要符合条件，提交申请就能享优惠，物业无权以“公司规定”拒绝。

3. 误区3：“只要空着，就能减免”

不是所有空房都能减！必须满足“房屋状态合规+空置时长达标+申请流程正确”三个条件，装修期间、偶尔入住的房子，都不算“合规空置房”，无法享受减免。

二、谁能减？3个硬条件，缺一不可

2026年全国超30个省市已出台空置房减免政策，虽然各地标准略有差异，但核心条件高度一致，先对照自查：

1. 房屋状态：真正“空置”，未装修未入住

- 认定标准：房屋交付后，要么是毛坯没装修，要么是精装没摆家具、没产生实际居住痕迹（比如没开通燃气、没安装家电）；

- 排除情况：已装修但偶尔入住（每月住1-2天）、装修期间（哪怕没人住）、房屋出租给他人使用，都不属于“空置房”，不能申请减免。

2. 空置时长：连续达标，中途入住重新算

- 多数城市要求“连续空置6个月及以上”（如青岛、常州、成都、武汉）；

- 部分城市更宽松：石家庄要求连续3个月以上，长沙、镇江交房后未装修入住就符合；

- 少数城市更严格：上海、广州要求连续空置12个月；

- 关键提醒：中途入住哪怕1天，空置时长都要重新计算，比如空置5个月后住了1周，再空置就得重新累计6个月。

3. 申请流程：提前报备，材料齐全

- 必须主动向物业提交书面申请和空置证明，多数地区要求“空置后30日内报备”，逾期可能无法享受减免；

- 没提前报备也不用慌：可补提申请，说明空置事实并补充证明材料，部分城市支持补报后追溯减免。

三、减多少？2026热门城市减免清单，直接对号入座

国家层面没有统一减免比例，由各地住建局和物价局核定，核心原则是“合同约定优先，无约定则按地方政策执行”。以下是2026年热门城市的最新标准，可直接参考：

城市/地区 空置时长要求 减免比例 额外要求

石家庄 连续3个月以上 按20%缴纳（省80%） 需提前书面报备，提供能耗记录

兰州新区 连续6个月以上 按50%缴纳（省50%） 毛坯房，需提交空房照片

青岛、常州 连续6个月以上 不超过60%（省40%+） 含电梯费，需物业核实空置状态

长沙 前24个月 按70%缴纳（省30%） 第25个月起恢复90%

镇江、无锡、西安 连续6个月以上 按70%缴纳（省30%） 精装、毛坯均可，需能耗证明

杭州、南京 连续6个月以上 毛坯7折、精装8折 需提供未入住证明

北京、上海、深圳 无统一标准 协商减免（普遍7折） 以物业服务合同约定为准

安徽（2026年3月1日起） 无明确规定 按合同约定执行 无统一减免政策，需协商

注：若《物业服务合同》约定的减免比例比地方政策更优惠（如合同约定6折，地方政策7折），可按合同执行；若合同未约定，则按地方政策执行。

举个直观例子：100㎡的房子，物业费2.5元/㎡/月，全年物业费3000元。若在兰州新区，按5折缴纳只需1500元，一年省1500元；若在石家庄，按20%缴纳只需600元，省2400元。

四、4步申请：从备案到减免，全程不跑冤枉路

优惠不会自动来，按以下步骤操作，最快7天就能获批，全程不用跟物业争吵：

第一步：查政策+看合同，明确减免依据

- 查地方政策：最快捷的方式是拨打12345政务服务热线，说“查询XX市空置房物业费减免政策”，工作人员会告知当地的空置时长要求、减免比例、申请材料；也可登录当地住建局官网，搜索“物业服务收费管理”相关文件；

- 看合同条款：翻《物业服务合同》，找到“空置房收费”相关条款，若有明确约定，按合同申请；若未约定，按地方政策申请，两者取最优惠的。

第二步：备齐3类材料，一次通过不返工

材料是申请的核心，缺一项都可能被驳回，提前按清单准备：

1. 产权与身份证明：身份证原件及复印件，房产证（或购房合同+交房通知书），证明你是房屋产权人；

2. 空置证明（关键）：连续6个月及以上的水电燃气缴费记录（APP截图或银行盖章版，显示月均用电少于5度、用水少于2吨、燃气零消耗）；空房内部照片（拍无家具、家电的房间，以及水电表读数）；物业巡查记录（可向物业申请调取，证明房子长期无人居住）；

3. 其他材料：《空置房物业费减免申请表》（可在物业前台领取或政务APP下载），已缴纳物业费的发票或转账记录（申请退款时需要）。

第三步：提交申请+签订协议，避免口头承诺

1. 提交方式：可线下将材料交给物业前台，要求工作人员签收并出具回执（留存证据）；也可通过当地政务APP（如“浙里办”“津心办”）线上上传材料，更省时；

2. 审核流程：物业一般7-15个工作日内完成审核，审核通过后会在小区公示栏公示5个工作日（无异议后生效）；

3. 关键动作：一定要签订《空置房物业费减免补充协议》，明确减免比例、减免期限、缴费方式，避免物业口头承诺后反悔。协议签订后，按减免后的金额缴费即可。

第四步：多交的钱怎么退？1个电话搞定

如果已经缴纳了空置期间的全额物业费，可按以下方式申请退款：

- 计算退款金额：退款=已交金额-（物业费单价×减免比例×空置月数）；

- 申请方式：凭缴费凭证、空置证明、身份证，向物业提交《退款申请书》，要求“原路退回”或“冲抵后续物业费”；

- 物业拒不退款：直接拨打12345政务服务热线或12315消费者投诉热线，说明“房屋地址、空置时长、已交金额、申请减免比例、物业拒不执行政策”，监管部门会督促物业在15个工作日内处理，胜诉率极高。

五、真实案例：3种常见情况，这样操作都省了钱

案例1：未报备空置，补材料后照样减免

长沙的李先生，2025年1月收房后毛坯空置8个月，因没提前向物业报备，物业要求交全额物业费（每月300元，共2400元）。李先生查政策得知长沙“空置满6个月可按70%缴纳”，便补了空置报备，提供了连续8个月的电费记录（每月仅5元左右，用于楼道公区分摊），向物业提交申请并出示政策文件。物业审核后，同意按70%收取，已交的2400元中多交的720元，冲抵了下季度物业费。

案例2：物业拒绝减免，12345介入后快速解决

青岛的张女士，房子空置10个月，物业坚持收全款（全年3600元）。张女士查政策得知青岛“空置6个月以上可按不超过60%缴纳”，备齐水电零消耗记录、房产证后提交申请，但物业以“公司规定”为由拒绝。张女士拨打12345投诉，监管部门核实后，责令物业按6折收取，退还多交的1440元，物业3天内就完成了退款。

案例3：已交全款，申请后退回差额

石家庄的王大爷，2025年全年空置房交了2000元全款物业费，后来听说石家庄“空置3个月以上按20%缴纳”，便凭水电燃气低用量记录、房产证向物业申请退款。物业审核通过后，按20%计算应缴400元，退还了1600元差额，退款10天内到账。

六、避坑指南：6个细节，决定申请成败

1. 空置报备要及时，别逾期

多数地区要求“房屋空置后30日内报备”，若超过期限，物业可拒绝减免申请。比如房屋2026年1月交付后空置，最好在2月前完成报备，避免错过全年减免。

2. 能耗记录别伪造，真实是关键

物业会通过水电燃气公司核实账单真实性，伪造低用量账单一旦被发现，不仅会被取消减免资格，还需补缴全额物业费，情节严重的会被纳入物业诚信档案。

3. 拒绝物业不合理附加条件

部分物业会以“需预缴下一年物业费”“购买小区车位”为由，拒绝办理减免，这些都是违规行为。业主可直接拒绝，若物业坚持，可向当地住建局物业监管科投诉。

4. 装修期间不算“空置”

哪怕房子装修时没人住，也属于“施工状态”，不算空置房，不能申请减免。只有装修完成后，长期未入住且无居住痕迹，才算合规空置。

5. 协商不成，走合法途径

若物业无正当理由拒绝减免，别采取“拒交物业费”的消极方式（可能构成违约），可通过12345投诉、向住建局举报、申请人民调解，必要时可凭政策文件、证据、申请记录起诉，法院会支持合法诉求。

6. 期满后需重新申请

多数地区减免期限最长1年，期满后若房屋仍空置，需再次提交申请，累计减免期限一般不超过2年（具体以当地政策为准）。

七、附：《空置房物业费减免/退款申请书》模板（直接套用）

空置房物业费减免/退款申请书

致：XX小区XX物业服务中心

申请人：XXX，身份证号：XXXXXXXXXXXXXXXXXX，联系电话：XXXXXXXXXXX

房屋信息：XX小区XX栋XX单元XX室，建筑面积XX㎡，物业费标准XX元/㎡/月。

申请事项：

1. 申请减免XX小区XX栋XX单元XX室（202X年XX月XX日-202X年XX月XX日）的物业费，按XX%比例缴纳；

2. 申请退还上述期间多缴纳的物业费差额XX元（若已交全款），退款方式为[原路退回/冲抵后续物业费]。

事实与理由：

本人名下上述房屋于202X年XX月XX日办理交房手续，自202X年XX月XX日起连续空置至今（共计XX个月），期间未装修、未实际入住，无家具家电等居住设施，符合XX市《物业服务收费管理办法》中关于空置房物业费减免的相关规定（附政策文件截图）。

现提供以下材料佐证：

1. 身份证复印件1份；

2. 房产证（或购房合同）复印件1份；

3. 202X年XX月-202X年XX月水电燃气缴费记录1份；

4. 空房内部照片及水电表读数照片1组；

5. 物业费缴费发票（或转账记录）1份（申请退款时提供）。

恳请贵中心审核后，按规定办理物业费减免/退款手续，并与本人签订《减免补充协议》。

此致

XX小区XX物业服务中心

申请人（签名）：XXX

202X年XX月XX日

八、最后想说：减免是权益，申请要主动

空置房物业费减免不是“福利”，是2026年各地新规明确的合法权益。只要符合条件，就不用跟物业妥协，按“查政策→备材料→提申请→签协议→退差额”的流程来，多交的钱一定能要回来。

记住，物业的核心责任是提供服务，而你的责任是缴纳合理费用，合法合规的诉求永远会被支持。别再为空置房全款物业费发愁，现在就查当地政策、备材料，主动申请减免，少花冤枉钱！

你有没有遇到过空房被收全款物业费的情况？当时是怎么处理的？现在知道能减免退款后，打算怎么操作？欢迎在评论区分享你的经历和看法，我会根据你的所在城市和具体情况，帮你梳理对应的申请材料和沟通话术！

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