过去几年，房市给了许多人不小的惊喜，似乎“闭眼买房”就能稳赚不赔。但随着市场的波动，越来越多的现实问题暴露出来。

一些曾被看作是好投资的房产，开始变得难以脱手，甚至可能贬值。2026年以后，这四类房产，可能会让人后悔不已，尤其是那些已经悄悄脱手的“聪明人”，可能已经看到了市场的变动信号。

今天，我们就来深度分析，哪些房产很可能会被甩掉，甚至可能一文不值。

一、非核心区的“老破小”：没学区、没地铁、没希望

“老破小”曾经在市场上风靡一时，尤其是一些位于核心区域的老房子。很多购房者觉得，这种房子总价低，位置不错，是改善型买家的首选。然而，随着城市发展和生活需求的变化，今天的“老破小”已经不再具备吸引力。

具体来说，什么样的“老破小”正在贬值？

房龄超过20年：很多购房者看重的是房子的“新鲜感”，老房子通常存在较多维修问题，使用年限较长，可能需要大量投入才能修复。

没有学区和地铁的加持：如今的购房者越来越注重交通和教育资源，缺少地铁和学区的房子，吸引力大大降低。

没有电梯，住着不方便：老旧楼梯房，特别是高层的“老破小”，给居民带来了极大的不便，尤其是对于年轻人和改善型买家。

案例分析：

比如，北京某小区的老楼，2017年曾卖到300多万，但2025年价格仅为130万，跌幅接近60%。类似的例子在杭州、上海等大城市也屡见不鲜。一些房龄超过30年的老房子，现在的单价也已经暴跌了40%-50%，且有很多房源即便挂半年也难以售出。

为何这些房子贬值？

年轻人不愿意住这种房子，改善型买家也转向了更新、更大、更舒适的次新房。加之银行对这类房屋的贷款政策愈加严苛，很多买家根本无法承受高昂的首付和不利的贷款条件。

解决建议：

如果你手里有这类非核心区的“老破小”，尤其是没有学区、没有地铁的，且不打算自己住，最好趁早卖掉，避免继续持有带来的经济负担。

二、三四线城市的远郊盘和“概念房”：梦想和现实之间的差距

在三四线城市，随着人口流出的加剧和产业基础的薄弱，很多地方的房价出现了下滑趋势。尤其是那些宣传“文旅”、“康养”、“养老”概念的远郊房产，往往只是空洞的营销噱头，背后却没有足够的需求支持。

这些远郊盘的致命问题：

配套设施无法兑现：很多项目用未来规划吸引购房者，但实际情况往往是，所谓的商超、学校、医院等配套，根本无法按时完成，甚至连一个完整的社区都未建设完成。

人口外流，需求萎缩：随着外地投资者撤退，本地需求本身就较为稀缺，远郊房产的买家难寻，房子空置率越来越高。

空置率高，资金回流困难：某些远郊盘的空置率超过60%，即使降价40%，也难以脱手。

案例分析：

以某三四线城市的远郊盘为例，这些房产不仅空置率极高，且周围缺乏生活便利设施，导致了租金无法覆盖物业费，投资者难以实现预期收益。瑞银等机构预计，这类房产在未来几年将继续贬值，预计跌幅将达到10%左右。

建议：

如果你的房产位于远郊，且并未自住，最好尽快出售。未来，随着市场环境的变化，这类房产的价值将进一步缩水。

三、物业差、管理混乱的高层“老破大”小区：口碑崩塌，房价持续下滑

有些高层小区的地段可能还算不错，但由于物业管理混乱，导致了居民的居住体验极差，房产价值也因此大幅下滑。电梯常坏、楼道垃圾堆积、车辆乱停等问题频发，令不少居民对这些小区失去信心。

物业差的小区，问题堆积如山：

设施老化，维修滞后：电梯、水泵等设备经常损坏，维修基金不足，业主意见不一，导致问题得不到及时解决。

物业管理混乱：物业更换频繁，服务质量下降，业主之间矛盾不断，楼道、车库等公共区域脏乱差，严重影响居民的生活质量。

流动性差，卖不出去：由于口碑崩塌，许多买家对这些小区避之不及，即便房价较低，也难以吸引买家。

解决建议：

如果你手里的房子属于这种高层“老破大”小区，而且物业问题难以改善，尽早卖掉，避免继续承受资产贬值的风险。

四、商业公寓、写字楼：高租金回报的美梦破灭

在过去几年，一些投资者购买了商业公寓或写字楼，寄希望于通过高租金回报来赚取收益。然而，随着电商的崛起和办公模式的变化，商业用房的需求逐渐萎缩，价格不断下滑。

为何这些商业房产陷入困境？

库存过剩，去化周期长：全国许多城市商业用房的去化周期超过30个月，部分地区甚至高达50个月，库存压力巨大。

租金下降，空置率上升：随着电商的发展，实体商铺的需求大幅减少，写字楼和公寓的租金持续下滑，空置率也在逐步上升。

税费高、持有成本大：商业房产的交易税费比住宅更高，持有成本也较贵，导致投资回报远低于预期。

案例分析：

某城市的商业公寓，曾因低总价和高租金回报吸引了大量投资者，但随着市场饱和和需求萎缩，租金下降，空置率上升，很多投资者甚至无法找到买家接盘。

建议：

如果你持有商业公寓或写字楼，尤其是位于二线及以下城市，最好尽早考虑变现，避免长期持有带来的高额成本和负担。

结语：

虽然这些房产的价值不会完全归零，但在市场下行周期中，它们的流动性将大幅下降，变现困难，持有成本也会不断增加。

如果你手中有类似的资产，应该开始审视市场信号，提前做出调整，避免被动贬值。最聪明的做法，是在市场调整前就进行合理的资产配置，保护自己的财富安全。