最近发现身边聊投资的人多了起来。

确实，这楼市股市调整了三年多了，有的地方的房价确确实实回到了低位，现在首付、利率、税费一降再降，买房的门槛一降再降。

有一个问题被反复提起来：5年后，100万的现金和100万的房子，哪个更保值？

说实话，普通人要做这么长远的判断，的确有点难，因为咱们没有内行的数据模型，看不懂世界。

这时候，听听那些经历过周期、见过大风浪的企业家们怎么看，或许能给我们一些启发。

01、大佬们怎么看未来？货币与人口是两条主线

SOHO中国的潘石屹，很早前就说过：以前的房子是稀缺品，但现在人均住房超过35平，很多发达国家都不低。房子已经不像以前那么“遍地是黄金”了。

但他突然又一语道破了问题所在：未来房价涨不涨，关键还是看货币。

如果银行“放水”，市面上的钱就越来越多，钱总要要去哪儿。最起码的葱姜蒜肉不涨太多，大部分资金就会流向资产的领域，包括房地产。

他的言下之意是，从长期货币的发行能力来看，房价依然能够支撑。

万达的王健林，也曾经被问过房价的“天花板”问题，他认为未来十年内一二线的房价大概率还在继续上涨。

他的逻辑是“真实的城镇化”，扣除那些进城务工但还没有安家的农民，实际城镇化率还是有上升空间的。

未来会有上亿人真正进城落户，尤其是产业强、机会多的一二线城市会持续带来稳定的住房需求。

两位大佬的观点，其实指向了影响房价的两个核心变量：货币决定了整个资产池子的水位；人口决定了哪些城市能够浮起来甚至更快。

02、现金的隐忧：你的钱可能在“安静地变少”

我们再看拿着100万现金的情况。

事实上，现金还值不值钱，其中最大的敌人是“通胀”与“利率下行”，你有没有发现这几年去银行存钱，利息越来越便宜，几年前的4%左右的利率，现在已经降到了1.5%。

并且有很多经济学家说：以后存款利率还能有下行空间。

这意味着，如果把钱是存在银行里面，它的购买力很可能在默默缩水。今天100万还可以买房，过个五六年，也可能就买个车位了。为了对抗这种趋势，人们会本能地寻找能够保值、甚至增值的“核心资产”。

那么 问题来了，什么才算得上是普通人能触及的“核心资产”？

03、房子还是核心资产吗？答案是分化的

潘石屹“钱会流向房子”的观点，需要加上一个条件就是：不是所有的房子都配叫核心资产。

经济学家马光远有一条“20%定律”放到今天依然很有道理，未来的楼市可能只有20%的城市、20%的楼盘保值增值，只有20%的开发商活下来。

这测地打破了“买房必赚”的幻想，并指明方向：如果你预算充足，目标很明确，就是尽可能选择大城市、核心地段、品质好房子。

这些房子承载着城市最好的资源（教育、医疗、产业、环境），在后面的经济发展、财富聚集，“住的地方”，也是“资产凭证”，保值甚至显著增值可能最大。

如果你买房主要是为了自住，就遵循“先选城市，再选地段”的思路，优先选择人口持续流入、产业发展、公共预算充裕，尽量靠近中心区域或者重点新区。

这类房子，升值速度不快，但是抗通胀、保稳定的能力，大概率要超过持有现金。

反之，人口经常流出、产业发展不强、库存过高的城市和区域，眼下思考的不是“赚多少”，而是“会不会跌、被不会套”。

04、现实的另一面：投资环境复杂，守好本金是第一位

说到这里，可能有人会说，不买房，100万拿来做其他的投资行吗？

看看近几天的新闻，上市公司为了盘活资金认购的私募基金，9个月净值暴跌超过80%。白酒行业2025年上半年的亏损企业比重创新高。

有的明星科技公司，还在“弥补累计亏损”的财务操作，甚至一些有专业团队和信息的机构、大佬都经常“踩雷”。

作为一个普通的老百姓，当下想高回报、一夜暴富是很危险的。

越是复杂的环境，就越需要保证本金的安全，找不到稳妥的投资方向，“不亏”就是赢。

努力提高，增加主动收入，并且谨慎攒下本金这本身就是高效的“增值”。真正到了市场上有好的机会，你有资金有眼光，才有机会把握。

05、回到最初的问题：5年后，哪个更值钱？

综上，这个问题不是非白即黑的。

这个答案取决于你选择能力和风险偏好，如果你有能力、有眼光选择了“20%”的好房子，那么5年后这100万的房子，很大概率会跑赢通胀，保值增值甚至比拿100万的现金更加“值钱”。

如果你随意买了一套房子或者买在了错误的城市和地段，那么5年后不仅不增值，反而变现困难，甚至还不如100万的现金（现金的购买力可能下降）。

如果你拿不住，也找不到其他安全的增值渠道，那么拿现金，避免盲目投资造成的“本金大幅亏损”，或许比现金更务实、更安全。

用这段时间提升自己，等待时机，也是大智慧。

总之，未来五年，现金面临温和的“蒸发”风险，房产面临剧烈的“分化”风险。

普涨时代的结束意味着选择比努力更重要，而对普通人来说，与其纠结于“现金还是房子”的抽象问题，还不如好好思考，我是否有能力做出正确、具体的“选择”？

如果答案是否定的，那么就按兵不动，持币观望，多赚钱多学习，也许就是当下最好的“投资”。如果你是你，你会怎么选择？你觉得什么样的房子是“核心资产”？