2026年开年，房贷利率下调的消息刷遍朋友圈。

有人晒出账单，每月月供直接少了545元；有人却收到通知，每月只减20块，直呼“体感微弱”。

同样是降息红利，差距为何这么大？这次利率到底降了多少？背后又藏着怎样的政策逻辑？

其实答案很简单：还款阶段、贷款合同里的“隐藏条款”，早已决定了能享受到的优惠力度。

为什么降？不是救市，是精准减负与稳预期

这次房贷利率下调，并非临时突击的刺激政策，而是延续2024年以来的系统性发力，核心是“稳民生、稳楼市、稳经济”。

2025年房地产市场持续调整，百城二手住宅价格累计下跌8.36%，新房销售额同比降幅达24.1%，购房者观望情绪浓厚，房企风险尚未完全出清。

同时，2026年作为“十五五”开局之年，稳定房地产市场成为保障经济平稳运行的关键。

更关键的是，此前四年半房贷利率虽累计下调约2.5个百分点，但受物价回落影响，实际房贷利率仍偏高，削弱了政策效力。

此次下调既是对市场痛点的回应，也是宏观政策逆周期调节的体现：通过减轻居民还贷压力，释放消费潜力，同时激活刚性和改善性住房需求，让房地产市场逐步筑底企稳。

降了多少？公积金、商贷各有标准，最低已破3%

2026年的利率下调，是公积金贷款与商业贷款的“双重减负”，调整幅度和规则清晰明确。

公积金贷款是全国统一标准，存量贷款自动下调25个基点，无需任何操作。

调整后，首套5年以下（含5年）利率降至2.1%，5年以上降至2.6%；二套5年以下降至2.525%，5年以上降至3.075%。

按首套公积金贷款50万元、20年期限计算，每月能省61.65元；120万元30年期贷款累计省息超5.7万元。商业贷款则以LPR为锚点，2025年5月已将5年期以上LPR下调10个基点至3.5%。

选择1月1日作为重定价日的存量客户，2026年开年同步下调，首套商贷利率最低可至3.05%，部分城市甚至有望进入“2字头”。

100万元30年期首套商贷，从3.95%降至3.05%后，每月能省545元，一年就是6540元。

体感差在哪？3个因素决定你能省多少钱

同样的降息政策，有人欢呼雀跃，有人觉得“聊胜于无”，核心差异来自三个关键变量。

首先是还款阶段。房贷还款遵循“先息后本”的逻辑，前期还款中利息占比高，后期本金占比越来越大。

处于还款后期的人，剩余利息所剩无几，哪怕利率下调，每月减少的金额自然有限；

而刚买房没多久的人，利息占月供的七成以上，利率一降，省下来的钱就很明显。

其次是重定价日和周期。商贷利率调整不是“一刀切”，而是按合同约定的重定价日执行。选择1月1日为重定价日的，开年就能享惠；重定价日是贷款发放日的，得等到对应日期。

更关键的是重定价周期，2024年11月后可申请3个月、6个月或1年周期，短周期用户早在2025年就享过降息，这次自然体感不强。

最后是贷款金额和原利率。贷款额度越高、原利率越高，降息后省得越多。

156万元30年期的改善型贷款，总利息能省7万多元；而几十万的小额贷款、剩余年限短的，每月降幅自然就小。

2026年的房贷利率下调，是实实在在的民生红利，但它不是“普惠式”的平均分配，而是精准流向了最需要减负的群体。

对刚需和刚入市的购房者来说，这是真金白银的支持；对还款后期的人来说，虽金额不多，却也是政策释放的暖意。

说到底，降息的本质是为了让房地产市场回归理性，让住房回归居住属性。

未来，随着政策的持续发力，更多购房者将能享受到实实在在的好处，而房地产市场也将在平稳调整中，迎来更健康的发展格局。