2025年，33个重点城市的二手房价格平均跌了17.2%。

如果你的房子相对于21年8月或者23年5月的高点，只跌了不到15%，要格外当心。抗跌这件事，可能不是好事。

去年黄浦、静安的次新普宅已经大幅补跌了。2026年，会轮到其他几个之前抗跌的片区：徐汇全境次新、前滩次新、瑞虹次新。

市场是公平的，该跌的迟早会跌。你的房子之前扛住了，不代表接下来还能扛住，可能只是补跌还没轮到你。

同样是上海，分化非常明显。外环内的新房成交量只跌了不到10%，外环外跌了超过60%，差了6倍。内中环二手房季度跌幅3%左右，郊环外接近6%，差了将近一倍。

分化背后的逻辑很简单：有没有人接盘。

有产业的地方，有稳定的高收入人群在买；有学区的地方，有家长在排队；有地铁有配套的地方，有刚需托底。张江、前滩、大虹桥还能扛，因为产业在那里，人在那里，购买力在那里。

外环外跌得狠，因为当初买那些房子的人，很多是被“规划”和“预期”吸引进去的。现在预期落空，想卖的人多，想买的人少，价格自然撑不住。

但核心区也不能掉以轻心。如果你的房子跌幅明显小于周边，也要警惕，越往后拖，接盘的人只会越少。

很多人最近在考虑卖房，但真要动手的时候，才发现问题一堆。越是市场下行的时候，越要小心。

什么房子应该卖？第一种，跌幅明显小于周边的。不要觉得自己的房子抗跌就是好事，可能只是补跌还没轮到。趁现在还有接盘的人，先出掉。

第二种，外环外、没有成熟产业支撑的。这类房子的接盘人群在减少，现在不卖，以后更难卖。

第三种，老破小，没学区没地铁的。次新房价格也在跌，老破小的性价比优势正在消失。

还有一点：不要被“市梦价”套住。房价还在跌，三个月就是3-6%。你今天不愿意降的价，三个月后市场会帮你降，而且降得更多。

现在市场上真正能成交的，是改善型需求。1200万以上的房子成交在涨，100-140平的刚改户型比例在提升。想卖老破小的，反而更难出手，因为买的人也在观望。

自住刚需不用想太多，住着踏实就行。核心区位、产品力强、跌幅已经到位的，可以留。

刚需自住想买的话，现在是窗口期。市场在僵持，急用钱的卖家会松动，5-8%的议价空间是有的。投资的话，建议再等等，等成交量连续回升、价格企稳的信号。2026年大概率还是盘整，但触底的可能性在增加。