南京房价下跌的区域性特征与南宁有相似逻辑，但城市能级和板块结构不同，其分化更加显著和深刻。

总体特征是：“核心稀缺资产坚挺，远郊新城泡沫挤出，老城非学区房阴跌”。下跌压力从外向内逐级递减。

以下是具体的区域性特征分析：

1. 压力最大：远郊新城及都市圈板块（跌幅明显，流动性差）

典型区域：江北非核心区（如桥林、五桥部分区域）、禄口、龙潭、溧水、高淳，以及句容等都市圈。

特征分析：

规划透支，配套落地慢：早期依靠宏大规划概念（如国家级新区辐射）吸引大量投资客，但产业、商业、交通等配套建设周期长，未能及时跟上。

供应天量，库存高压：土地供应量大，新房楼盘密集，同质化竞争严重，在市场需求收缩时首当其冲。

客群外溢，基础薄弱：购房者主要依赖主城外溢，本地需求不足。当市场下行，投资客退场，房价支撑瞬间坍塌。

这些区域是本次调整的“重灾区”，房价回调幅度最大，且二手房出手极其困难。

2. 压力显著：主城外围非核心板块（以价换量，价值回归）

典型区域：江宁禄口以外的部分区域（如湖熟）、麒麟、板桥、桥北（虽成熟但供应量大）、尧化门等。

特征分析：

刚需聚集，敏感度高：板块定位以刚需和刚改为主，购房者对价格和信贷政策极度敏感，购买力容易受大环境影响。

有配套但能级不足：虽有基本生活配套，但缺乏顶级学区、高端商业或稀缺生态资源，吸引力不及核心区。

新房与二手房竞争：这些区域往往仍有新房在售，开发商“以价换量”的策略会直接冲击周边二手房价格，形成下跌循环。

3. 分化严重：主城区内部（涨跌互现，强者恒强）

下跌压力区：

无优质学区的老破小、老大楼：居住属性差，除非有拆迁预期，否则在改善当道的市场下持续阴跌。

非一线学区的普通二手房：产品力一般的次新房，在牛市时跟涨，熊市时则显露疲态。

抗跌甚至逆势上涨区：

顶级学区房（拉力琅等）：尽管政策打压，但顶级教育资源稀缺性使其资产属性极强，价格坚挺。

核心地段稀缺产品（如河西中、南部新城核心区的高品质次新房，鼓楼滨江一线江景房）：占据城市核心资源（商务、金融、景观、规划），吸引塔尖改善客户，供需关系健康，抗跌性极强。

新城核心区（如江北核心区隧道口、青奥片区）：虽然同属江北，但核心区与非核心区天壤之别。核心区有真金白银的投入和相对确定的配套，虽然也受市场情绪影响，但调整幅度远小于外围，长远逻辑仍在。

4. 特殊案例：江北新区（分化最为剧烈）

江北新区是南京板块分化的缩影。以长江隧道和扬子江隧道为界，核心区（中央商务区、青奥片区）与非核心区（如桥北、高新、大厂）呈现冰火两重天。

核心区：短期价格波动，但长期规划和配套支撑力强。

非核心区：面临巨大回调压力，回归居住本质价值。

总结

南京房价下跌的版图非常清晰：

都市圈/远郊 > 主城外围刚需板块 > 主城非优质资产 > 核心稀缺资产。

这轮调整的本质是 “价值重估”和“泡沫挤出” 。它剥离了过往依靠概念炒作带来的价格虚高，让房产价格回归到其 “真实居住价值、配套价值、稀缺性价值” 上来。对于购房者而言，这明确揭示了一个道理：在南京这样的强二线城市，“板块选择”的重要性已远远超越“买了就行”的普涨逻辑，资产的安全性与流动性高度依赖于其所在区域的综合含金量。