2026年开年的金融市场，房贷利率调整预期经历了一轮剧烈波动。1月20日LPR报价维持不变，标志着开年降息预期正式落空，市场对房贷利率下行的期待再度延后。但结合当前国内外货币政策环境、楼市调控需求及政策传导规律，业内普遍预判，房贷利率的下一轮下调周期或将出现在3、4月，这一窗口期的形成既受全球流动性格局影响，也贴合国内稳增长与楼市纾困的现实需求。

此次降息预期落空，本质是内外因素交织下政策的理性权衡。从外部环境看，全球货币政策分化打乱了国内宽松节奏。摩根士丹利最新报告指出，美国强劲的消费数据迫使美联储将首次降息时点推迟至2026年年中，上半年全球仍将处于“高利率、强美元”环境中。这种格局下，若国内贸然下调政策利率，可能加剧中美利差倒挂压力，引发资本外流与人民币汇率波动。尽管此前美联储已完成三次降息，但中美利差仍维持在50BP以内，人民币汇率虽企稳于6.95区间，却尚未形成稳固的升值预期，制约了国内货币政策的自主宽松空间。

从内部政策逻辑看，结构性调控优先于全面降息，导致房贷利率缺乏直接下调动力。1月19日央行虽实施结构性降息，下调再贷款、再贴现利率0.25个百分点，但这一操作聚焦精准滴灌，旨在降低银行融资成本的同时，定向支持刚需购房与中小微企业，而非直接推动LPR全面下行。当前5年期LPR已连续7个月维持在3.5%，存量房贷利率调整也度过高峰期，2024-2025年多数符合条件的贷款已完成利率优化，短期政策重心转向消化前期政策效果，而非继续加大降息力度。此外，金融机构净息差压力尚未完全缓解，2025年银行净息差仅企稳在1.42%，过度压缩利差空间可能影响银行信贷投放能力，这也是政策保持克制的重要原因。

尽管短期降息落空，但3、4月仍有望成为房贷下调的关键窗口期，这一判断基于政策传导周期、楼市调控需求及数据验证节点的多重支撑。从政策传导规律来看，结构性降息的效果释放存在时滞，为后续房贷利率下调铺垫了基础。此次再贷款利率降至1.25%，预计将通过银行负债成本下降传导至信贷端，而这一传导过程通常需要1-2个季度。随着银行资金成本逐步下行，叠加央行预留的降准降息空间，3、4月具备通过下调LPR带动房贷利率下行的条件。民生银行首席经济学家温彬指出，政策利率调整后，LPR随之下行0.2-0.25个百分点是合理预期，这一效应有望在二季度初集中显现。

楼市纾困的现实需求，将倒逼3、4月出台针对性利率工具。2025年全国商品住宅销售面积同比下降8.7%，三四线城市去化周期普遍超20个月，核心城市库存压力仍存，仅靠结构性政策难以激活合理住房需求。当前公积金利率已率先下调，首套5年以上利率降至2.6%，形成“公积金先行、商贷跟进”的政策传导路径，为后续商贷利率调整提供了政策参照。且3、4月作为楼市传统销售旺季前的政策窗口期，通过下调房贷利率降低购房成本、提振市场信心，成为推动楼市筑底回升的关键抓手。从历史经验看，春季楼市政策调整往往能精准对接年中销售旺季，实现政策效果最大化。

全球流动性环境的改善，也将为3、4月国内房贷下调解除外部约束。摩根士丹利预测，欧元区与英国将在年中前后启动降息，其中英国央行2月降息概率极大，欧洲央行也将在6月跟进。随着非美经济体逐步进入宽松周期，全球高利率环境将有所缓解，中美利差倒挂压力进一步收窄，为国内货币政策自主调整腾出空间。同时，3、4月是美国经济数据的关键验证期，若通胀数据出现实质性软化，美联储降息预期将再度升温，全球风险偏好回升，国内降息的外部阻力将显著降低。

需要警惕的是，下一轮房贷下调大概率仍以结构性调整为主，全面大幅降息的可能性较低。从政策导向看，央行始终坚持“不搞大水漫灌”，聚焦精准支持刚需与改善型住房需求。预计3、4月的调整可能呈现两大特征：一是5年期LPR小幅下调5-10个基点，带动首套房贷利率向3.4%左右靠拢，二套房利率同步跟进调整；二是结合因城施策，核心城市可能进一步放宽利率下限，三四线城市则侧重通过补贴、退税等组合政策降低实际购房成本。这种结构性调整既能避免资金空转，又能精准对接楼市纾困需求，符合当前“稳市场、去库存”的政策核心目标。

对购房者而言，需理性把握政策窗口期，避免盲目等待。存量房贷用户可优先关注重定价周期调整，将周期改为3个月或6个月，以便更快享受后续利率下调红利；刚需族可考虑在3、4月政策落地后入市，既能锁定较低利率，又能叠加换房退税、财政贴息等政策福利；改善族则可趁机置换核心区优质房源，规避远郊房、老破小的调整风险。对市场而言，房贷利率下调将推动核心城市楼市企稳，120-144平米改善型户型需求有望进一步释放，但三四线城市仍面临人口外流与库存压力，市场分化格局将持续加剧。

总体来看，1月降息预期落空是政策在内外约束下的理性选择，而非宽松周期的终结。3、4月随着政策传导到位、外部环境改善及楼市调控需求升级，房贷利率下调的条件将逐步成熟，形成新一轮调整周期。在“稳增长”与“防风险”的平衡下，结构性降息与精准纾困将成为政策主线，既为千万家庭减负，也推动房地产市场向提质增效转型，为经济高质量发展注入稳定动力。